Áframhaldandi hækkun íbúðaverðs næsta kastið
Verð á íbúðamarkaði hefur hækkað mikið það sem af er ári. Við teljum að það haldi áfram að hækka á næstu mánuðum eða þar til framboð af nýjum íbúðum eykst. Vonir standa til að ró verði komin á markaðinn um mitt næsta ár.
23 maí 2022
Íslandsbanki
Greiningadeild Íslandsbanka
Þjóðskrá birti tölur um vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu síðastliðinn þriðjudag þar sem vísitalan hækkaði um 2,7% á milli mánaða í apríl. Á þennan mælikvarða hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 10% á fyrstu fjórum mánuðum ársins. Vísitala íbúðaverðs gefur góða vísbendingu um þróun markaðsverðs íbúðarhúsnæðis sem Hagstofan mælir en mælingarnar eru þó nokkuð ólíkar. Mælingar Þjóðskrár ná einungis til höfuðborgarsvæðisins en Hagstofan reiknar þriggja mánaða hlaupandi meðaltal íbúðaverðs um allt landið. Í nýlegri verðbólguspá okkar spáum við því að reiknaða húsaleigan, sem að langstærstum hluta endurspeglar íbúðaverðið, hækki um 2,2% á milli mánaða. Á síðustu mánuðum hefur reiknaða húsaleigan yfirleitt hækkað örlítið hægar en vísitala íbúðaverðs.
Enn er mikil eftirspurnarspenna á íbúðamarkaði og ljóst er að um þessar mundir ríkir verulegt ójafnvægi milli framboðs og eftirspurnar. Í raun má segja að markaðurinn hafi verið tæmdur en auglýstum eignum til sölu hefur fækkað um nær 70% frá upphafi faraldursins enda hefur framboð af íbúðum til sölu aldrei mælst jafn lítið.
Metfjöldi nýrra íbúða síðustu ár annar ekki eftirspurn
Greinilegt að ekki hefur verið byggt nóg til að anna þeirri miklu eftirspurn sem er til staðar en eðli málsins samkvæmt tekur tíma að bregðast við breyttum horfum á eftirspurn og byggja fleiri nýjar íbúðir. Þrátt fyrir að framboðið anni ekki eftirspurninni hefur mikið verið byggt undanfarin tvö ár ef marka má gögn Hagstofunnar. Metfjöldi nýrra íbúða kom inn á markaðinn árið 2020 eða um 3.800 íbúðir. Á síðasta ári fækkaði þeim nokkuð eða í um 3.200 íbúðir sem þó er töluvert yfir meðaltali síðastliðinna ára.
Íbúðaverð er nú orðið mjög hátt í sögulegu samhengi og hefur vikið verulega frá þeim þáttum sem til lengri tíma eru taldir ráða þróun þess. Þetta er vissulega töluvert áhyggjuefni og hefur Seðlabankinn gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum og tryggja að fólk skuldsetji sig ekki um of. Bæði hefur hann hækkað stýrivexti og einnig hert á reglum um hámark veðsetningarhlutfalls nýrra íbúðalána og hámark greiðslubyrði slíkra lána.
Hingað til hafa þessar aðgerðir ekki haft tilætluð áhrif á íbúðamarkaðinn, þar sem enn eru engin merki þess að eftirspurn fari dvínandi. Um þessar mundir er til að mynda meðalsölutími íbúða í lágmarki og í mars sl. seldist í fyrsta sinn yfir helmingur íbúða yfir ásettu verði. Við teljum að það þurfi einnig aukið framboð íbúða til þess að aðgerðir Seðlabankans hafi veruleg áhrif á verðþróunina.
Dregur úr hækkunum þegar líða tekur á árið
Samkvæmt nýlegri talningu Samtaka iðnaðarins og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru nú ríflega 7.000 nýjar íbúðir í byggingu á landinu öllu og þar af 5.000 íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Vonir standa til að töluverður fjöldi nýrra íbúða komi inn á markaðinn þegar líða tekur á árið. Vonandi er það nóg til að anna bæði uppsafnaðri þörf sem þegar er til staðar en einnig lýðfræðilegri þróun.
Íbúðaverð hefur nú þegar hækkað um 8% að nafnvirði á fyrstu fjórum mánuðum ársins og líklegt þykir að hækkunin verði yfir 2% í maímánuði. Við teljum forsendur fyrir því að íbúðaverð haldi áfram að hækka allhratt á næstu mánuðum en með auknu framboði nýrra íbúða og dvínandi eftirspurn muni hægja á hækkunartaktinum þegar líða tekur á árið.
Í nýlega birtri þjóðhagsspá okkar spáum við því að íbúðaverð hækki um 13% að raunvirði á þessu ári. Hafa verður í huga að verðbólga mælist mikil á spátímanum og að nafnvirði hækkar íbúðaverð um ríflega 22% í ár. Við gerum svo ráð fyrir að íbúðaverð hækki að raunvirði um 1% á næsta ári, en hægjast mun hratt á hækkunartaktinum og um mitt næsta ár verður ró komin á markaðinn. Fordæmi eru fyrir því að allhratt hægist á hækkunartaktinum eftir miklar verðhækkanir og gerðist það síðast árið 2018 eftir miklar verðhækkanir árin tvö á undan. Við spáum því að íbúðaverð standi svo í stað að raunvirði árið 2024 en þá hefur jafnvægi myndast á markaðnum.
Höfundur
Bergþóra Baldursdóttir - Hagfræðingur Íslandsbanka
Vinsælar eignir
Skoða eignina Suðurhvammur 4
Suðurhvammur 4
220 Hafnarfjörður
267,4 m2
Einbýlishús
825
587 þ.kr./m2
157.000.000 kr.Skoða eignina Vallengi 15
Vallengi 15
112 Reykjavík
88,7 m2
Fjölbýlishús
312
844 þ.kr./m2
74.900.000 kr.Skoða eignina Drekavellir 36
Drekavellir 36
221 Hafnarfjörður
175,6 m2
Fjölbýlishús
423
654 þ.kr./m2
114.900.000 kr.Skoða eignina Hvammabraut 12
Hvammabraut 12
220 Hafnarfjörður
136,3 m2
Fjölbýlishús
615
535 þ.kr./m2
72.900.000 kr.Skoða eignina Álfaheiði 2b
Álfaheiði 2b
200 Kópavogur
66,7 m2
Fjölbýlishús
312
958 þ.kr./m2
63.900.000 kr.Skoða eignina Vaðlatún 14
Vaðlatún 14
600 Akureyri
118,5 m2
Raðhús
413
725 þ.kr./m2
85.900.000 kr.Skoða eignina Ferjuvað 9
Ferjuvað 9
110 Reykjavík
72,7 m2
Fjölbýlishús
211
385 þ.kr./m2
28.000.000 kr.Skoða eignina Strandasel 11
Strandasel 11
109 Reykjavík
43,3 m2
Fjölbýlishús
11
1014 þ.kr./m2
43.900.000 kr.Skoða eignina Miðsalir 3
Miðsalir 3
201 Kópavogur
182,6 m2
Einbýlishús
624
904 þ.kr./m2
165.000.000 kr.Skoða eignina Víðimelur 32
Víðimelur 32
107 Reykjavík
55,8 m2
Fjölbýlishús
312
894 þ.kr./m2
49.900.000 kr.