Húsnæðismarkaður við suðumark
02 mars 2022
Halldór Kári Sigurðarson
Hagfræðingur Húsaskjóls
Seðlabanki Íslands hækkaði meginvexti sína um 75 punkta þann 9. febrúar sl. líkt og væntingar stóðu til og nú standa vextirnir í 2,75%. Stýrivextir bankans hafa ekki verið hærri síðan fyrir heimsfaraldurinn. Útlánastofnanir hafa brugðist við með hækkun útlánsvaxta og nú eru fastir vextir til þriggja ára á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,8-5,7%. Vaxtahækkanir eru þess eðlis að það tekur tíma fyrir þær að byrja að hafa áhrif á markaðinn. Þar af leiðandi kemur ekki á óvart að þrátt fyrir vaxtahækkunina hefur verðbólga aukist og húsnæðisverð haldið áfram að hækka hratt.
Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði nefnilega um 1,7% í janúar sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 20,3%. Undirritaður telur að árshækkunartakturinn sé við það að ná hámarki en áfram er þó að vænta 1-1,5% verðhækkunar á mánuði horft fram á vor. Ástæðan fyrir því er einfaldlega sú að vaxtahækkanir koma ekki til með að leysa þann framboðsskort sem er á markaðnum.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Enn dregur úr fjölda eigna til sölu en það voru aðeins 440 íbúðir til sölu á höfuðborgarsvæðinu í byrjun febrúar sem er 27% færri íbúðir en fyrir tveimur mánuðum síðan. Tölur HMS sýna að af þeim fáu íbúðum sem eru til sölu mætti flokka um fjórðung til lúxusíbúða, þ.e. fjórðungur íbúða er með ásett verð yfir 100 milljónum króna. Þetta er um 4-5 sinnum hærra hlutfall lúxusíbúða en í maí 2020 og þar með ljóst að vandi þeirra sem leita sér að íbúð undir 100 m.kr. er enn meiri en framboðstölurnar gefa til kynna.
En verður þessi framboðsskortur bara viðvarandi? Það þarf ekki að vera.
Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum.
Íbúðum er úthlutað byggingaári þegar þær eru komnar á byggingarstig 4 en þá er bygging þeirra rúmlega hálfnuð. Að gefnum 2 ára byggingartíma má því áætla út frá tölum Þjóðskrár að tæplega þrjú þúsund fullbúnar íbúðir komi inná á markaðinn árið 2022 þegar litið er á landið í heild sinni. Það er um 40% meira framboð en í meðalári frá aldamótum.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Frá því eftir hrun hefur fjöldi íbúa sem eru 25 ára eða eldri á hverja íbúð vaxið jafnt og þétt. Þessi þróun er ein af meginástæðunum fyrir þeim framboðsskorti sem nú ríkir. Árið 2021 markar fyrsta árið eftir hrun þar sem unnið er á skortinum. Hvort þær íbúðir sem eru í byggingu duga til að halda í við eftirspurn eða vinna á skortinum ræðst aðallega af því hverjir fólksflutningar til landsins verða.
Heimildir: Þjóðskrá Íslands og Greiningardeild Húsaskjóls
Ef íbúum mun halda áfram að fjölga um u.þ.b. 7 þúsund manns á ári líkt og undanfarin 6 ár þá þarf að byggja um 3000 íbúðir á ári bara til að halda í við aukna eftirspurn og meira en það til að vinna á skortinum.
Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn.
Horft fram á við mun undirliggjandi framboðsskortur áfram ýta undir verðhækkanir þrátt fyrir að hækkandi vextir muni draga úr getu kaupenda til að skuldsetja sig. Þá er mikilvægt að íbúðum í byggingu fjölgi nokkuð, a.m.k. næstu 2-3 árin til að koma jafnvægi á markaðinn.
Vinsælar eignir
Skoða eignina Kirkjustétt 4
Kirkjustétt 4
113 Reykjavík
69.5 m2
Fjölbýlishús
211
833 þ.kr./m2
57.900.000 kr.Skoða eignina Flúðasel 93
Flúðasel 93
109 Reykjavík
48.9 m2
Fjölbýlishús
211
583 þ.kr./m2
28.500.000 kr.Skoða eignina Hafnarstræti 45
Hafnarstræti 45
600 Akureyri
216.1 m2
Einbýlishús
735
153 þ.kr./m2
33.000.000 kr.Skoða eignina Langagerði 80
Langagerði 80
108 Reykjavík
175.3 m2
Einbýlishús
715
793 þ.kr./m2
139.000.000 kr.Skoða eignina Hrísrimi 7
Hrísrimi 7
112 Reykjavík
128.2 m2
Fjölbýlishús
412
506 þ.kr./m2
64.900.000 kr.Skoða eignina Hörðukór 3 - Útsýni
Hörðukór 3 - Útsýni
203 Kópavogur
118.9 m2
Fjölbýlishús
413
756 þ.kr./m2
89.900.000 kr.Skoða eignina Álfheimar 56
Álfheimar 56
104 Reykjavík
107.4 m2
Fjölbýlishús
413
726 þ.kr./m2
78.000.000 kr.Skoða eignina Víðilundur 4 íbúð 301
Víðilundur 4 íbúð 301
600 Akureyri
96.8 m2
Fjölbýlishús
312
575 þ.kr./m2
55.700.000 kr.Skoða eignina Akurgerði 7f
Akurgerði 7f
600 Akureyri
149.7 m2
Raðhús
625
641 þ.kr./m2
95.900.000 kr.Skoða eignina Funalind 3
Funalind 3
201 Kópavogur
85.1 m2
Fjölbýlishús
312
857 þ.kr./m2
72.900.000 kr.